今回、築40年以上の物件を原状回復した際、換気扇のことでちょっとした発見がありました。
そのことで、一方的に管理会社の悪口を書きそうになったのですが、実はそういう話ではなかったのです。
このコラムでは物件設備に関する知識と注意点が学べます。
そこから、オーナさんの悩みを解決するヒントになればと思います。
換気扇が古くて汚い。交換？掃除？
この物件の原状回復をするうえで、オーナーさんと換気扇の交換をするかどうかで話し合いがありました。
それは、換気扇が古臭く、激しく汚れていたからです。
- オーナーさんは見た目が悪いから交換したい
- ポリバレンテは掃除である程度きれいになる
- 築年数が古く、賃料が安いので、交換（出費）は控えたほうが良い
- 今回はその他の原状回復費用が多いので、掃除をしてから判断しましょう
という流れでした。
この物件の施工事例
この物件の原状回復事例は「築40年越えの２階建て軽量鉄骨の物件を原状回復して賃料アップ【江戸川区】」をご覧ください。
そもそも、プラスチック製はダメ
そこで、電気屋さんに見積もり依頼をしたところ、
- 「プラスチック製はダメなんですよ」
- 「金属製（メタル）に変えないと」
どうやら、法律（消防法？条例？）的にダメとのこと。
違法ではない。でも安全ではない「グレーゾーン」
恐ろしいのは、誰もこのこと（危険性）に気づいていませんでした。
ポリバレンテ・オーナー・掃除屋さん、換気扇がプラスチック製であることに何も思っていなかったです。
電気屋さんにその危険性を指摘されて初めて気が付きました。
素人目に見ても「確かに、プラスチック製の換気扇は危ないよね」ということで、すぐに交換することが決まりました。
グレーゾーン＝「危ない」「すぐに改善」
ちなみに、良く調べてみると、今の状態（このキッチンの場合）は、違法ではありませんでした。
言い換えると、「グレーゾーン」です。
- 細かいルール（規定）で言ったらギリギリセーフ
- だけど、危ないよ
- すぐに改善した方が良いよ
という状況です。
現場の業者が生む価値と安心。電気屋さんのファインプレー
この件は、電気屋さんのファインプレーです。
「古い」「汚い」の次元の話ではありません。
電気屋さんの一言で状況が一変しました。
一人・二人で考えるのではなく、複数の業者が関係したことで物件を守り、価値と安心を高めました。
これで、私もオーナーさんも安心です。
現場の業者が生む価値。電気屋さんのファインプレー
当初は、原状回復時になにかと難癖をつける、うるさい管理会社がいたのに、これまで交換されていなかったことが不思議でした。
でも、明確に悪い状態ではなかったので、指摘しなかったんですね。
きっちりしていますね。
でも、大切な物件ですから、こういう点も考えてほしいものですよね。
愚痴だよ。
まとめ
今回のように、古い物件ではグレーゾーンのまま危険な設備が残されていることが分かりました。
「違法ではない」という状況がまさに”落とし穴”です。
「プロが物件管理してくれているから大丈夫ということではない」と分かったことが今回の収穫です。
工事では、とかく「担当者（監督・営業マン）」というフィルターがかかりがちです。
担当者がより広い視点（予算など）で工事を考えることで、大事なことを見逃してしまうことがあります。
現場をよく知る業者がオーナーさんと直接かかわったことで、大きな意義のある発見がありました。
実は、今回の物件では換気扇以外にも、
「時計の針が止まった状況」がいくつかありました。
これも古い物件ではよくある“落とし穴”です。
その話はまた別のコラムでまとめたいと思います。
この物件の工事から学ぶ
今回のテーマ以外にも、この物件は何かといろいろありました。
それらをシリーズにしました。
そこには、オーナーさんの学びになることがあります。
詳しくは「江戸川区の築40年物件から学ぶシリーズ」をご覧ください。
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