江戸川区の築40年越えの２階建て軽量鉄骨の物件を原状回復しました。
外観からして古く、魅力に欠ける物件でしたが、原状回復で誰もが納得する賃料アップに成功した事例です。
まぁ、単純に部屋をきれいにしたからなんですけどね。
原状回復のテーマは「きれいにする」「必要最低限」
10年以上入居していたそうで、その間一度も掃除をしていないような状態でした。
煙草のヤニと手垢、さらに猫も飼っていたので、部屋の状態はあまり良くありませんでした。
築４０年以上の物件物件なので賃料が安く、原状回復費用をできるだけ抑える必要があります。
ですから、
- テーマは「単純にきれいにする」こと
- 作業内容も「必要最低限」にする
「必要最低限」とは、次の入居者が強く不快に感じないような部屋のレベルにすることです。
つまり、際立った大規模なリフォームはしません。
つまり、単純に部屋をきれいにするだけね。
工事内容はシンプルに「壁紙と床の貼り替え」
原状回復工事の内容はシンプルに「壁紙と床の貼り替え」です。
使用する建材はポリバレンテが決めました。（これをポリバレンテは「お任せ」と言っています）
後は建具の塗装と不具合がある箇所を補修します。
「お任せ」とは
「お任せ」とは、原状回復の内容をオーナーさんがポリバレンテに任せることです。
詳しくは「【原状回復「お任せ」もアリ】物件管理業務をサポート」をご覧ください。
※見積もりは「壁紙と床の貼り替え」までしかできません。
残りはやってみてからの請求となります。
「補修」など、本業以外は良く分からないんですよね。
壁紙や床のような「㎡いくら」という正確な見積もりができないということです。
しかしそれでは、オーナーさんも困るでしょうから、おおよその予想金額を事前に提示します。
そして、想定以上に費用が掛かるようであれば途中で「報告」「工事内容の修正の提案」もします。
馬鹿じゃないので。
原状回復の作業内容
原状回復の具体的な作業内容は、大きく４つに分けることができます。
- リフォーム工事
- 玄関周りのリフォーム
- その他、各所の補修など
- 専門業者の作業
【リフォーム工事】
- 全部屋を白無地クロスで貼り替え
- DKの床を白系フローリング調クッションフロアで貼り替え
- DK天井と全部屋の建具・ドアなどの塗装（一部枠を含む）
【玄関周りのリフォーム】
- 玄関ドアや郵便受けを白く塗装
- 静かに締まるように玄関ドアの開閉調整
- 玄関床をテラコッタ調のクッションフロアで貼り替え
- ノンスリップ交換
- 下駄箱の天場が破損したため光沢のある白い塩ビタイルで補修を兼ねた仕上げ
【その他、各所の補修など】
たくさんあるので、ひとまとめにしました。
特別に目を見張るような補修は別途記事にしています。
補修やその他の作業項目
全部屋消臭（ペット臭対策）、キッチン収納床CF、風呂扉取手補修、戸棚丁番交換、脱衣場の棚補修、トイレドアノブ交換（ラッチ含む）、引き戸引手（取っ手）取り付け、和室の「天井の目透かし」にテープ、流し隙間シール、押し入れ内 釘・ビス・落書き、巾木フック多数、壁穴補修、その他細々したこと。
特別に目を見張るような補修の別途記事
- タイルの焦げ跡補修（→「焦げたタイルの交換｜タイルの部分交換はできるのか？」）
- 風呂サビ補修（→「お風呂の壁がブヨブヨだ！サビた壁の補修！」）
【専門業者の作業】
- 畳交換・表替え（猫臭・経年劣化のため）
- 洗面台交換（簡易的なものから現代風に）
- 洗濯パンの設置（未設置だった）
- キッチン手元灯交換（蛍光灯からLEDに）
- 換気扇交換（プラスチック製から金属製に）
- ルームクリーニング（ちょっとハードで掃除屋さんは大変だった）
業者の手配について
業者の手配については「業者の手配について」をご覧ください。
「汚れ」「物価上昇」で見積り額の修正
一見すると、部屋は「汚部屋」というわけではありませんでしたが、一度も掃除をしていなかったせいか、想定以上に「汚れ」が作業を妨害しました。
この程度のことで足を引っ張られるとは…。
厳しい道を歩んできたつもりでしたが「お花畑」で過ごしていたのかな。
反省です。
さらに、昨今の物価上昇が追い打ちを掛けました。
容量半減！価格数倍！
この２つのことで計算が大きく狂いました。
途中で見積り額の修正をしなければなりませんでした。
大反省です。
すぐにオーナーさんに報告すると「想定内です」という返事でした。
賢いオーナーさんで良かったです。
【注意！】「もっと、良い部屋にしたい」と追加工事
だんだんきれいになってくると、オーナーさんの気持ちが前向きになってきました。
どうやら、まだ予算に余裕があるようで、追加工事の相談がありました。
「あそもやりたいな」「ここをこうできないかな」と言い始めてしまいました。
これはいただけない。
私としては１円でも安く原状回復を済ませたいのですが、「もっと良い部屋にしたい！」というオーナーさんの気持ちが高まってしまいました。
おそらく、専門業者を手配せず、私一人で工事をこなしているから想定以上に工事費用が安いのでしょう。
ちなみに、私はしっかり儲けを取っていますよ。
安心してください。
ポリバレンテはどのように考えて仕事をしているか？
ポリバレンテの「仕事の姿勢」「対応力」については「【低予算で工事】補修・修繕で原状回復費用を節約」をご覧ください。
十分客付けできる部屋の状態にするから…
現状でも十分客付けできる部屋の状態になります。
しかし、オーナーさんのリクエストを無下にするわけにはいきません。
できる限り、オーナーさんの要望を低コスト対応で済ませる代案を考え、全体の原状回復費用を抑えることに腐心（ふしん）しました。
※腐心：何とかしようと、あれこれ頭を悩ませて苦労すること。
古い物件では、この先何が起こるかわからないので、少しでも多く現金を残しておくことが大事です。
お金が余って邪魔なら別ですが。
個人オーナーの悩みを（できるだけ）解決
ポリバレンテは個人オーナーの悩みを（できるだけ）解決します。
詳しくは「【個人オーナーの味方】自主管理物件を強力サポート」を参考にして下さい。
まとめ【賃料値上げ決定】
最終的には、追加工事を含めても修正した見積もりの範囲で納まりました。
この部屋は、まだまだやりたいことがたくさんあります。
でも今回は我慢です。
今回のポイントは、
- 完璧ではなくても良い
- 一度入居してもらってから、少しずつ仕上げていくのが良いです。（経験から）
- それも「より良い物件管理のポイント」の一つです。
- 仕上がった部屋を見たオーナーさんは大変納得され、賃料の値上げを決めた
- 不動産屋からの反発もありません。
- それどころか、友好的な態度に変わったそうです。（一目置いたのでしょね）
- 賃料アップを決断させたポイントはシンプル
- 「きれいな部屋になった（リフォーム）」ということです。
- 特別なこと（リノベ）はしていませんから。
あえて言わせてもらえば、センス。
部屋の印象が良くなるような”特別なこと（リフォーム）”はしましたよ。
「リフォーム」と「リノベ（リノベーション）」の違い
「リフォーム」と「リノベーション」の違いは「『できること、できないこと』【多能工職人】」のページで簡単に説明しています。
この物件の工事から学ぶ
この物件は何かといろいろありました。
それらをコラムにしました。
そこには、オーナーさんの学びになることがあります。
詳しくは「江戸川区の築40年物件から学ぶシリーズ」をご覧ください。
後記
この現場はとにかく頭が疲れましたねぇ。
汚れがひどくて、思うように作業が進まないし、難しい補修（やったことがない補修）が多いし…。
オマケに、いつも以上に工事費用の節約を考えなければいけないし。（見積もり間違えちゃったから）
工事期間中に何度か無性に「たまごサンド」を欲しました。
どうやら脳へのガソリンが不足していたようです。（AIに聞きました）
年なので、疲労回復のために肉は意識的に食したのですが、脳へのガソリンまでは意識が回りませんでした。
本能に従って、自分で特大たまごサンドを作りましたよ。何度も。（作り方をAIに聞いて）
たまごサンドを買っている人を見ると「この人は脳が疲れているんだなぁ」と思う今日この頃。
原状回復のお問い合わせはメールで２４時間受付
即日返信します。
お問い合わせの際に以下をご連絡ください。
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